普陀长征,是中产居住区中的价格洼地
前面推文中环二提到过一个观点：部分热点板块价格可能存在风险，或许一些“冷门”板块的优质标的进入风口期。
闪闪发亮的黄金已经被淘的差不多，只能挑挑拣拣被忽视的璞玉。
璞玉的意思是蕴藏有玉的石头，不过却不是所有石头都蕴藏有玉。
长征就是一个典型的“石头”，市场火热的当下也没发出太多的光芒，大量新上海人都不会将其纳入选筹范围：听都没听过。
至于长征这块“石头”是不是璞玉，还是需要切开看一下。
01
长征地段上并不差。这里距离市中心仅6公里，而且南抵长宁、东临长风。
在市场上短期失声只不过是属于它的时代已经过去——这片区域是普陀第三轮房地产开发的主力部分。
普陀原先仅有2.65平方公里，由于靠近苏州河是一个彻头彻尾的工厂密集区。
建国后为了改善居住环境进行了第一轮房地产开发——在苏州河北侧（曹杨地区）建设了大量公房。
后来普陀合并了原属嘉定的桃浦、长征乡，形成了“两侧产业、中间住人”的格局。
年后进入商品房时代，两侧的产业区优先获得开发机会：老旧厂房是落后产能需要改造，而且也易于拆迁。
其中最早开发的是内环内的武宁、长寿路，毕竟背靠静安、长宁这两棵大树。
长征、万里、桃浦、真如差不多同期起步，不过前面二者开发更加顺利，-年间基本全部建成。
长风区域之前一直被当局放养。长征、万里片区开发完毕后普陀进入发展真空，长风凭借靠近长宁的优势抓住机会迅速崛起，以至于后来居上成为普陀少有的准富人区，大量房源总价超过内环。
桃浦面积广大业态复杂，所以开发进度一直不太理想，至今仍有部分待拆迁厂房。
真如典型的起个大早赶个晚集，定位很高规划很早，然而一拖再拖拖累了整个北上海。不过最近又重新规划，与桃浦一起成为现在的热点区域。
所以现在普陀置业有以下几种方案：
桃浦业态相对复杂，有-万的老公房也有万以上的高品质商品房。
曹杨、光新地区的工人新村，房龄跨度极大；
万里、长征片区中产易于接受的商品房，房龄普遍在-年间；
内环内的高层住宅，房龄分布在-5年间，三房总价千万上下；
长风片区年后的次新房，总价已经超出中产范畴；
真如的新房。
反映在房地产市场上：
真如正处于开发期，呼声最高；
桃浦没有真如的地段所以做不成商务区，另辟蹊径以“智创城”身份重登历史舞台；
长风黄金时期刚过，水分还在往外挤；
万里、长征片区风头已过逐渐被历史遗忘；
曹杨、光新、真光地区翘首以盼等待拆迁。
02
其实长征并不是一个典型的“普陀”区域，而更像长宁的延伸。
普陀的中心区域是真如，前面也提到过真如发展不顺，以至于普陀成为一片散沙，继而沦为市区的“配套居住用地”。
作为睡城来讲，普陀中心移向内环，居住定位由市区向外依次递减——到长征这里市区辐射已经开始无力。
长征到市区要经过长风、曹杨、真如、武宁、长寿路等区域——每一个都是居住大区，所以堵车成为日常。
而且附近快速路只有中环，市区方向以地面交通为主，以至于到人民广场都需要绕行半个圆环。
更重要的是，由于规划较早进市区必经之路曹杨地区断头路极多，大部分车流只能汇集到金沙江路。
这要不堵车，天理何在。
同样是睡城的古美区域，沪闵高架15分钟直达徐家汇。
好在这里开通了13号线，部分居民可以乘地铁通达市区，不过长征片区仅有两站。
真北路站附近居民较少，而且隔着高架相对不便。祁连山南路站辐射范围限于金沙雅苑1、2、4期等几个小区，运力也相当有限。
所以在长宁虹桥、北新泾地区开发后长征、长风纷纷向南发展，与长宁的互动比真如要高频得多。
尤其是金沙江路以南的“南长征”片区，过祁连山南路桥就是北新泾腹地北翟路。
而“北长征”片区中的普陀元素相对浓厚一些，毕竟这里是老牌梅川路商圈。
在片区内通行的公交线路上也能看得出来。
北长征片区路、路都需要经过曹杨、武宁进入市区。
而南长征片区主要公交线路要么经金沙江路直插中山公园，要么干脆取道南下直达古北。
尤其是长风商务区日渐成熟后，南长征、长风、虹桥、北新泾连城一片，这里有发达的产业、有完整的配套、有各梯队的住宅，说是城中城也不为过。
而长征在其中扮演着中产居住区的角色。
03
中产是一个最为复杂的客群，既对生活品质有所追求又没有脱离“锅碗瓢盆”，如何赚钱、如何花钱这两大庸俗主题每天都需要面对。
北新泾、虹桥、长风地区都提供了大量就业机会，减少了往返市区的可能性。
“如何花钱”成了当地居民较为头痛的问题，也是长征相对于其他中环区域（金汇、古美、浦东大华等等）的劣势之一。
配套上值得一提的是商业部分。北长征守着梅川路商圈，虽然步行街已经沦为儿童补课基地，中环百联人气却依旧不减。
不过整体定位与莲花路商圈、万象城商圈相比还有不少的差距，街边底商也输给了韩国街、金汇咖啡一条街等等。
南长征片区内部商业相对匮乏。广场已经衰落，后开业的近铁广场业态升级不少，只是大部分居民过来有一定距离。
金沙雅苑、建德花园的业主日常依赖底商以及祁连山南路上盖的中型商场金沙和美广场。
这样的商业配套在中外环间中等偏上，尤其是在普陀、宝山等北部区域中尤为难得。
医疗和教育是长征的两大短板。
整个普医院，医院坐落于长风，对长征有一定辐射。
普陀整体学区不强，长征作为被“收购”区域自然也没有投入太多资源，目前仅有长征中心小学聊胜于无。
这也成为制约区域发展的核心短板之一：
中产客群最在意的医疗与教育都难以满足。
长宁虽然也不以学区见长，相较普陀还是保持相当优势。
医疗、商业上更是高出一个身位。
所以长宁这个强大的邻居给长征带来了优质客群，也给长征划定了上限：
再高高不过长宁。
04
能吸引长宁甚至普陀曹杨、武宁客群过来的，是优质的社区环境和小区品质。
虽然开发伊始大量普陀原居民给长征贴上了城乡结合处的标签，甚至有小区地基都是之前的公墓。
经过20年沉淀，长征社区已经进入成熟期。街道干净整洁，标杆项目金沙雅苑、象源丽都品质不输在售新房。
象源丽都小区绿化
与丰庄相比，长征始终保持着价格优势，两个片区在居住环境上也存在相当的差距。
金沙江路长征段
金沙江路丰庄段
北新泾以老公房为主，普陀内中环间也以老公房为主，改善居住环境长征确实是一个不错的选择。
曹杨地区成片的老公房
尤其是普陀中内环间，这里资源上与长征并没有质的区别，同样是需要向市区大量索取，居住品质却差一大截。
综合来看，在中产居住区这个角色的扮演中，长征只是完成了一部分。
年之前，古美处于同样的境地，所以与长征价格处于同一区间。
后来万象城商圈、莲花路商圈不断发展，古美学区也日渐形成，房价也渐渐的高出长征一头——长征自然也沦为了中环价格洼地。
对于地铁出行的市区客户来讲，通勤以及社区环境优势带来了一定性价比。
不过前面提到过区域上限已经被长宁卡死，想抄底投资的朋友们也需要谨慎。
以上为正文
编辑/环线咨询
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