上海动迁房切入点03

今天我们继续聊聊上海动迁房系列之03，前两集见《上海动迁房切入点01》和《上海动迁房切入点02》。

如果说三林和浦江是为了成“世博”之美，自己并无“利好”；那么徐泾北城和江桥则是在动迁中迎来“大虹桥”的利好。

这两个区域除了市区如长宁，虹口的动迁户之外，相当一部分是为了大虹桥建设而动迁至此的。

在官方的《上海市虹桥主城片区单元规划》中，无论江桥镇，还是徐泾镇，都被视为虹桥拓展区。

虹桥片区规划看看这两年热点楼盘如万科天空之城，招商虹桥公馆，身在徐泾，宣传销售，开口闭口，必“大虹桥”。甚至，干脆点，后者直接小区名字冠上“虹桥”。

01.

江桥

江桥，作为嘉定区与上海市中心城区接壤的桥头堡，位于嘉定、普陀、闵行区三区交汇。嘉闵高架纵横南北，去市区则主要依靠曹安公路和金沙江路，外加京沪高速。如果你第一次来江桥镇，乘坐13号线地铁坐到底站-金运路站，出站以后，映入眼帘的是江桥万达。你的第一印象大概会和我一样，这真是生活购物极其方便的地方。

地铁的终点站往往会带来大量的人口，尤其是像江桥金运路这样的终点站。

因为这是一个距离市区比较近的区位，地铁终点站意味着你上去是有座位的，保证了一天上班的精神。

生活在郊区，工作在市区的人一般都能深深体会坐着座位上班的意义。

55万方的城市综合体--江桥万达，无论平日还是周末，永远热闹非凡。

可以说，江桥万达和13号线，是江桥唯二的“长板”。

无论缺了谁，江桥就不是今天的江桥。除了这两个“长板”，江桥在医疗，教育和公园绿地方面则存在着明显不足。一个“大宅风范城对面拆除后，您最希望新建什么的调查问卷”，将这种短板显露无疑。

老百姓的眼睛，果然雪亮。医院，市重点和公园绿地名列老百姓希望建设的前三。事实上，江桥在这三个方面，也的确不足。

和江桥整个的开发时间类似，金鹤新城这个动迁基地也是集中在-年之间交付。

金鹤新城片区，北边和西边分别是京沪高速和嘉闵高架，南边是金沙江路和在建的13号线西延伸，东边则是金运路和在建的嘉闵线。

金鹤新城片区由于有一定年限，房子的换手比较充分。当下挂牌的，经常碰到的是置换客户，一手动迁的并不太多。

整个片区相对没有那么的干净齐整，但也并没有很差，中规中矩的存在。

30万人的江桥镇，人气十足。无论是地铁站，还是在江桥万达商圈，这种感受都十分明显。万达商圈

金鹤新城这几个小区，基本大同小异，以楼梯房为主，绿化和环境一般般，城杰苑，中方公寓，双佳翠庭等小区环境差别不大。比较神奇的是，这几个小区虽然都是08年左右动迁，大部分都有地下停车场，在那个年代，其实是比较难得的。

片区内距离地铁最近的金霞苑，中虹花苑，金桥苑距离地铁在1公里之内，步行可达，单价在5.1-5.5W之间；稍远的几个小区，要便宜一丢丢，在4.8-5.5W之间。

整个片区的两房房型属比较方正，是比较舒适的南北通透两房，房型会有差异，但是整体都不错。面积在75平方左右，总价基本在W左右。

02.

徐泾

如果江桥因为整个片区新房并不多，大虹桥这个概念被提及和宣传的频次没有那么多，那么徐泾则是将“大虹桥”这个概念运用到极致。

嗯，这得益于徐泾这两年上市的几个新盘，诸如万科天空之城，招商虹桥公馆，远洋虹桥。

开发商是有资金同时也有极强动机宣传自己的“虹桥”概念。

所以，当你来到徐泾北城地铁站附近动迁房的时候，你会发现，这里的中介也像被“洗了脑”一样，总是时不时会给你提及“大虹桥”概念。

在年，万科，招商等以“大虹桥”作为最大卖点宣传的时候，价格在5.8W左右；那时，徐泾北城的动迁房在3.5W左右。那时候，上海楼市还很平静。无论万科，还是招商虹桥，都还让中介分销。

今时今日，当片区的概念营销深入人心，上海楼市火爆异常的时候，这几个楼盘都是要求“高积分”的，分销自然是不存在的。

当然，政府限价，楼盘的价格只有几千的上涨，在6W出头。

然而，万科的二手房居然有9w的成交，数量虽然不多，但是真的有成交。有时候，你不得不感叹，有些人买房，真的跟买个衣服一样，感觉喜欢就买了，不看价格和区位。

于是，热度直接传至附近的二手房。

徐泾北城地铁附近的动迁房业主，他不是以“新房”价格6万锚定。而是以9万的二手成交价锚定自己的心理价位，你看万科二手卖9万，我们距离他那么近，卖五万多不过分，很合理的。

于是，你会发现，徐泾北城地铁站附近的动迁房从3.5w到5w+的跃迁，几乎是几个月完成的。

完全不给购房者一点缓冲的机会。

看不懂呀，实在是看不懂呀。整个徐泾北城地铁站附近的动迁房，既有华新镇的，也有徐泾镇的。为方便计，我们统称徐泾北城。崧泽高架以北，嘉松中路以东，西边和北边分别被徐乐路和凤徐路包围。整个片区比较纯粹，基本都是住宅。因为开发晚，道路和绿化做的比较不错，能够让人耳目一新。对应的学区一般，小学是尚鸿小学和嵩华小学；中学为凤溪中学。医院属于外资私立。商场当属金鑫生活广场，算不上高大上，但也不错。想要高大上，就去虹桥核心区的虹桥天地和龙湖虹桥天街，还好公共交通和自驾，都还比较方便。不过无论是商场，还是附近走一走，你都会感觉这里人气不是很足，和江桥附近自然是没得比。

片区内的房源基本都是年之后的次新房，由于这两年的“美丽工程”，小区的外立面基本都是重新做的。看起来就一个感觉，“新”。这个外立面，在动迁房里面，属于比较优质。

小区环境和绿化，属比较不错。停车场，基本都有。两房房型还算不错。

馨浦苑距离地铁最近，可步行到达，价格也是最高，在5.0-5.5w之间；其余基本也在4.5-5.2w之间。75平米的两房设计，总价基本都在w以内。

对于首房首贷客户，新政之前，对于江桥和徐泾北城w的房子，首付加税费在w左右；新政以后，按照涉税评估价贷款，首付要准备w左右。刚需已哭晕在厕所，这两个地方的两房对于首房首贷都是要w+才能上车的区域。

03.

对江桥和徐泾的思考

相比徐泾，江桥是个成熟者的存在。

除了嘉闵线和13号线西延伸，江桥日后能够获得的利好是极少的。毕竟，嘉定区政府的重点并不在这里，市区更不会给你支持。基本是自己靠着市区外溢客户一步步发展起来的。

相对成熟的江桥金鹤新城一直是随着上海楼市的大势浮浮沉沉。在年楼市启动初期，4w的单价，到今天5.2w的单价，涨幅30%。基本与上海整个大盘接近。

对于以后，大概率也是如此。但是，江桥这些个动迁房在面对嘉定南翔几个品质二手的时候，真的并不具优势。同样的行政片区，相差不大的区位，南翔有着更为整洁的城市界面。上师大对留云中小学的接管，使得这个在嘉定本不错的学校更上一层楼。

比如，华润中央公园，从牛市前的5w冲到今天的7.4w左右，涨幅在48%，那是大大跑赢江桥的动迁房的。要知道，这种本身贵的郊区楼盘，上涨的阻力其实是更大的。资金和购买力在用脚投票。

至于，徐泾北城的动迁房。

在自身没有大利好的前提下，仅仅凭借这两年热度高涨的“大虹桥”概念，着实让自己身价倍增。

当长宁区中山公园附近随市上涨到11w的时候，相当一部分预算较高且要求较高的客群被挤压至西边“大虹桥”。这个过程中，虹桥核心区的万科时一区成交价站在了10w+。

于是乎，位于核心区的西侧，万科天空之城凭借“大虹桥”概念，真的有9万成交的单价。

反正大家都是“大虹桥”，只不过我这边靠西一点而已。

然而，别忘了，你还是属于青浦呢。郊区之内，9w的价格成交基本是很难看到的。松江，嘉定，宝山，青浦这郊区四杰，可能是青浦首先实现了9w+的二手单价。

这种冲劲直接影响到徐泾北城附近的动迁房定价。虽然，这个9万的成交价是很偶然，且很不牢固的，不是大批量的。或许在未来几年都很难再有，9万的这个价格是不实的，不是一个普遍的价格。然而，回头看看距离这里三四站之隔的青浦新城版块。要知道，如果距离地铁更近的话，去往市区通勤的时间与徐泾北城稍远的动迁小区，其实相差不大。但是，这里却享受着“实在”。更加完善的商场配套，医院，当然也有着更高的人气。然而，这里同等年限的次新商品房成交价也只是刚刚站在5w+的门槛。

为什么你青浦城区这么“衰”呢？因为如果你说你也是“大虹桥”，客户会直接把你拉黑，实在是很难蹭上概念。没有“大虹桥”概念，你青浦新城就是这个价格。而我徐泾北城，就顶着“大虹桥”这个帽子，就可以卖点溢价。我有更高的未来和期待。然而，热点总会过去，虹桥的建设也已接近尾声。徐泾北城片区，还是属于青浦。可见的未来，并不会获得比青浦城区更多的资源倾斜。购房者也会越来越理性，他们会把汇金路地铁站附近的房子和徐泾北城的动迁房进行对比。究竟是价格重要呢，还是概念重要呢。未来会有答案。全文完进专属粉丝群一对一深度分析请加下方客服小姐姐

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